זהירות - מס על השבח האינפלציוני
בעוד מספר חודשים יכנסו לתוקף התיקונים בחוק מיסוי מקרקעין, שעניינם הפטורים לדירות מגורים. אחד התיקונים העיקריים הוא ביטול הפטור אחת לארבע שנים, ואיתו הקביעה כי כל השבח עד לתאריך 1.1.2014 פטור ממס (כמובן – משפט זה נאמר בתמצות ועל דרך ההכללה והוא אינו נכון בכל המקרים). בכדי לקבוע את גובה המס שיוטל על השבח, נקבע חישוב ליניארי.
לפי החישוב הליניארי המוטב, ככל שיקדים אדם למכור את דירת מגוריו סמוך לתאריך 1.1.2014, מס השבח שיוטל עליו יהיה נמוך. עם זאת, אמירה כי ככל שהדירה הוחזקה תקופה ארוכה יותר המס יהיה נמוך יותר אינה בהכרח נכונה, שכן דירות שנרכשו לפני 1.1.1994 מחויבות במס בשיעור 10% על השבח האינפלציוני! מאחר ועד היום רוב דירות המגורים נמכרו בפטור מלא, כמעט ולא הייתה התייחסות למרכיב האינפלציוני. כפועל יוצא מכך שהפטור העיקרי בוטל, השבח האינפלציוני הופך לחלק בלתי נפרד מהעסקה והוא יחויב במס.
על-מנת להמחיש את הדברים, להלן 2 דוגמאות למכירת דירה לפי חישוב לניארי מוטב לאחר 31.12.13 (מאחר שתאריך זה כידוע טרם הגיע, נלקח לצורך החישוב המדד הנוכחי):
לפי החישוב הליניארי המוטב, ככל שיקדים אדם למכור את דירת מגוריו סמוך לתאריך 1.1.2014, מס השבח שיוטל עליו יהיה נמוך. עם זאת, אמירה כי ככל שהדירה הוחזקה תקופה ארוכה יותר המס יהיה נמוך יותר אינה בהכרח נכונה, שכן דירות שנרכשו לפני 1.1.1994 מחויבות במס בשיעור 10% על השבח האינפלציוני! מאחר ועד היום רוב דירות המגורים נמכרו בפטור מלא, כמעט ולא הייתה התייחסות למרכיב האינפלציוני. כפועל יוצא מכך שהפטור העיקרי בוטל, השבח האינפלציוני הופך לחלק בלתי נפרד מהעסקה והוא יחויב במס.
על-מנת להמחיש את הדברים, להלן 2 דוגמאות למכירת דירה לפי חישוב לניארי מוטב לאחר 31.12.13 (מאחר שתאריך זה כידוע טרם הגיע, נלקח לצורך החישוב המדד הנוכחי):
1. יום מכירה 1.1.2014, בתמורה ל 2,000,000 ₪
יום רכישה 1.1.1994, בעלות של 120,000 ₪
שבח: 1,880,000 ₪
שבח אינפלציוני: 138,723 ₪
יתרת שבח ריאלי: 1,741,276 ₪
אומנם השבח הריאלי גבוה אך מאחר ולאחר 31.12.13 הוחזקה הדירה יום אחד, המס לתשלום יהיה שקלים בודדים.
2. יום מכירה – 1.1.2014, בתמורה ל 2,000,000 ₪
יום רכישה – 1.1.1988 בעלות של 120,000 ₪.
שבח: 1,880,000 ₪
שבח אינפלציוני: 497,140 ₪
שבח אינפלציוני חייב עד 31.12.93: 166,240 ₪
יתרת שבח ריאלי: 1,382,860 ₪
אמנם הדירה הוחזקה יום אחד אחרי 31.12.2013 ולכן המס על השבח הריאלי יהיה שקלים בודדים. אך מאחר והיא נרכשה לפני 1.1.1994 הרי שהיא חייבת במס שבח על הרווח האינפלציוני - המס לתשלום 16,624 ₪
מהדוגמאות שלעיל עולה, כי באופן כללי החישוב הליניארי המוטב, מטיב עם נישומים שהחזיקו דירה תקופה ארוכה. אך אל לנו לשכוח כי לצד המס המוטל על השבח הריאלי, מוטל מס גם על השבח האינפלציוני. כאשר רכישת הנכס קדמה לתאריך 1.1.94 בשנים רבות, מרכיב זה עלול להתברר כגבוה במיוחד.
למיטב ידיעתנו מתקיימים בימים אלה דיונים אצל רשות המיסים בסוגיה זו, ויש קולות המבקשים להביא לתיקון חקיקה אשר יבטל את מרכיב המס האינפלציוני בדירות מגורים.
עד ששינוי כזה לא יקרה, ראוי להיזהר ולהעיר את תשומת לב הלקוחות למיסוי זה.
למיטב ידיעתנו מתקיימים בימים אלה דיונים אצל רשות המיסים בסוגיה זו, ויש קולות המבקשים להביא לתיקון חקיקה אשר יבטל את מרכיב המס האינפלציוני בדירות מגורים.
עד ששינוי כזה לא יקרה, ראוי להיזהר ולהעיר את תשומת לב הלקוחות למיסוי זה.
עמיה גולדשטיין, עו"ד
